FFO计算器 FFO计算器 计算器
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更新时间：2025.09.17
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FFO计算器帮助计算房地产投资信托(REIT)的运营资金。通过排除一次性现金流和利息收入，提供更准确的REIT表现分析。公式：FFO=净收入+D&A+损失-收益-利息收入。

FFO计算器验证工具

折旧和摊销
净收入
利息收入
物业销售损失
物业销售收益
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async function calculatorFfo() {
    
    
    let url = 'https://openapi.explinks.com/您的username/v1/calculator_ffo/saf20250917370726bf08d7';
    
    const options = {
        method: 'POST',
        headers: {
            'Content-Type': 'application/json',
            'x-mce-signature': 'AppCode/您的Apikey'
        },
        body: {"depreciationAmortization":0,"netIncome":0,"interestIncome":0,"lossesFromPropertySales":0,"gainsFromPropertySales":0}
    };
    
    try {
        const response = await fetch(url, options);
        const data = await response.json();
        
        console.log('状态码:', response.status);
        console.log('响应数据:', data);
        
        return data;
    } catch (error) {
        console.error('请求失败:', error);
        throw error;
    }
}

// 使用示例
calculatorFfo()
    .then(result => console.log('成功:', result))
    .catch(error => console.error('错误:', error));

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FFO计算器

使用这个FFO计算器，您可以轻松计算一家公司的营运资金。营运资金（FFO）是一个有助于您分析房地产投资信托基金（REIT）性能的指标。

本文将帮助您了解什么是FFO以及如何使用FFO公式计算该指标。我们还将通过一些示例来展示其应用。

📊

什么是营运资金（FFO）？FFO的含义

营运资金，也称为FFO，可能是用于分析REIT（房地产投资信托基金）最受欢迎的指标之一。在分析REIT时，FFO被视为对经营现金流的改进。这是因为，根据FFO的定义，该指标排除了任何一次性现金流入，如物业销售的收益和损失。

此外，FFO还剔除了利息收入，因为它被认为是来自金融活动的收益。因此，营运资金始终用于分析REIT支付股息的能力。FFO越高，REIT的股息支付就越安全。

我们的股息计算器可以帮助您了解股息的工作原理。

📝

FFO计算公式

FFO = 净收入 + 折旧摊销 + 损失 - 收益 - 利息收入

为什么FFO公式是分析REIT性能的好方法？

营运资金公式的发明是为了分析REIT，因为传统的会计方法不适合REIT。这是因为大多数会计方法要求公司对其物业进行折旧。然而，对于REIT来说，它们的大部分物业实际上会随着时间的推移而增值。

此外，FFO总是剔除物业销售的任何收益或损失，因为这些收益被认为是非经常性的。有了这两个特点，FFO在分析REIT时能够创造出比其他指标更准确的图景。

🌰

如何计算FFO。FFO计算器的实际应用

既然您了解了FFO的定义，我们可以讨论营运资金的计算。为了理解营运资金公式，让我们以REIT Alpha为例，该公司有以下信息：

输入数据：

• 净收入：$500,000

• 折旧摊销：$150,000

• 物业销售收益：$125,000

• 物业销售损失：$80,000

• 利息收入：$75,000

FFO计算器遵循五个步骤：

  1. 确定净收入：净收入可以在公司损益表的底线找到。REIT Alpha的净收入是$500,000。
  2. 确定折旧摊销：折旧摊销（D&A）是公司资产的折旧价值。您也可以在损益表中找到它。REIT Alpha的D&A是$150,000。
  3. 确定物业销售的收益和损失：物业销售的收益和损失分别是在销售物业时赚取或失去的任何资金。REIT Alpha的收益和损失分别是$125,000和$80,000。
  4. 确定利息收入：下一步是确定利息收入，对于REIT Alpha来说是$75,000。
  5. 计算营运资金（FFO）：最后一步是使用以下FFO公式计算FFO：FFO = $500,000 + $150,000 + $80,000 - $125,000 - $75,000 = $530,000。

因此，REIT Alpha的FFO是$530,000。

🌍

FFO的实际应用

FFO指标在房地产投资信托基金的分析中起着至关重要的作用，为投资者提供了比传统会计指标更准确的评估工具。

投资决策支持：投资者使用FFO来比较不同REIT的运营表现，评估它们的投资价值。由于FFO排除了非经常性项目，它能够更好地反映REIT的核心盈利能力和持续经营状况。

股息支付能力评估：FFO是评估REIT支付股息能力的关键指标。较高的FFO表明REIT有更强的现金生成能力，从而能够维持或增加股息支付，这对收益导向的投资者尤为重要。

行业标准化分析：由于房地产的特殊性质（通常增值而非贬值），传统的净收入指标可能会误导投资者。FFO通过加回折旧摊销，提供了更适合房地产行业特点的财务分析框架。

风险评估工具：通过分析FFO的趋势和稳定性，投资者可以更好地评估REIT的运营风险和财务健康状况，做出更明智的投资决策。

📚

相关财务概念

FFO作为REIT分析的核心指标，与其他财务概念密切相关。了解这些概念有助于更全面地理解REIT的财务表现。

调整后营运资金（AFFO）是FFO的进一步改进，它考虑了经常性维护成本和租金的直线法处理。AFFO为投资者提供了更保守和精确的现金流分析。

净营业收入（NOI）是另一个重要的房地产财务指标，它衡量物业在扣除运营费用后产生的收入。NOI通常作为计算FFO的基础数据之一。

理解这些指标之间的关系，有助于投资者建立完整的REIT分析框架，从而做出更加明智的投资决策。

❓

常见问题

什么是REIT？

REIT代表房地产投资信托基金。REIT是拥有和运营产生收入的房地产的公司。这些可以包括住宅或商业物业。它们通常通过支付高股息来奖励投资者。

FFO可以是负数吗？

是的，FFO可以是负数。负的FFO通常意味着房地产投资信托基金（REIT）表现不佳，没有产生足够的现金来支付其投资者。

什么是好的FFO？

对于好的FFO没有硬性规定。这取决于REIT所在的行业。因此，评估这个指标的最佳方法是将其与行业平均水平进行比较。

什么是AFFO？

AFFO代表调整后营运资金。AFFO被定义为考虑了经常性维护成本和租金直线法处理的FFO。

如何计算营运资金？

要计算营运资金：

  1. 检查净收入。
  2. 找到折旧摊销（D&A）。
  3. 估算物业销售的收益和损失。
  4. 确定利息收入。
  5. 将净收入、D&A和损失相加，然后减去收益和利息收入来找到FFO。
API接口列表
FFO计算器
FFO计算器
1.1 简要描述
FFO计算器
1.2 请求URL
/username/v1/calculator_ffo/calculate
1.3 请求方式
POST
1.4 入参
参数名 参数类型 默认值 是否必传 描述
depreciationAmortization number 150000 否 公司资产的折旧和摊销金额，单位为美元
netIncome number 500000 否 公司利润表底线的净收入，单位为美元
interestIncome number 75000 否 来自金融活动的利息收入，单位为美元
lossesFromPropertySales number 80000 否 出售物业产生的损失金额，单位为美元
gainsFromPropertySales number 125000 否 出售物业获得的收益金额，单位为美元
1.5 出参
参数名 参数类型 默认值 描述
fundsFromOperation number 计算得出的FFO值，单位为美元
1.6 错误码
错误码 错误信息 描述
FP00000 成功
FP03333 失败
1.7 示例 
参考上方对接示例